Een lange rentevaste periode voor een hypotheek hoeft niet altijd de beste oplossing te zijn. De Hypotheekshop geeft twee alternatieven.
Sinds begin 2015 kiezen steeds meer consumenten ervoor om de hypotheek lang vast te zetten. In een paar jaar tijd is de gemiddelde renteduur voor nieuwe hypotheken flink gestegen, van 11 jaar in 2014 tot bijna 17 jaar vorige maand. Door de historisch lage rente en de toetreding van nieuwe aanbieders als pensioenfondsen zijn de verschillen tussen korte en lange rentevaste perioden erg klein geworden.
Hierdoor kost een lange rentezekerheid op dit ogenblik maandelijks vaak slechts een paar tientjes meer. Maar zoals met alles kent ook deze keuze voor- en nadelen. Door de hypotheekrente 20 of zelfs 30 jaar vast te zetten kan iemand niet meer profiteren van een eventuele verdere daling van de rente en kunnen de totale kosten over de hele looptijd van de hypotheek hoger zijn. Daarom bespreken we in dit artikel twee alternatieven waarbij de nadelige gevolgen van het lang vastzetten van de rente worden ingeperkt.
1) Kies voor een rentemix
De rentemix is een variant uit de oude doos. Daarin heeft een deel van de hypotheek bijvoorbeeld een lange (voorbeeld 20 jaar vast) en een ander deel een korte rentevaste periode. Voor de korte rentevaste periode wordt vaak gekozen voor een variabele hypotheekrente maar dat hoeft niet. Deze constructie heeft twee voordelen ten opzichte van de keuze voor één rentevaste periode (voorbeeld 10 jaar vast).
Allereerst kunnen de totale maandlasten lager uitvallen, zeker als de variabele rente een stuk lager ligt dan de langere rentes. Het tweede voordeel betreft het spreiden van de risico’s. Door te kiezen voor meerdere rentevaste periodes van verschillende duur, wordt het risico beperkt dat de maandlasten flink stijgen op het moment dat de renteperiode afloopt en moet worden verlengd. De constructie van de rentemix wordt op dit ogenblik niet altijd meer geadviseerd: door de aantrekkelijke hoogte van met name de lange rentes en het geringe verschil tussen kort en lang, is het maandlastenvoordeel van een korte rente over het algemeen slechts beperkt. En door de verplichte annuïtaire aflossing is het renterisico erg verkleind, omdat de hypotheekschuld na 20 jaar is teruggebracht tot minder dan helft van de oorspronkelijke schuld. Wellicht dat een combinatie van 10 jaar met 20 of 30 jaar vast een actuele variatie hierop kan vormen.
2) Kies voor 10 jaar vast en zet de maandelijkse besparing apart
Voor wie twijfelt tussen bijvoorbeeld 10 jaar vast en 30 jaar vast, is de volgende mogelijkheid het overwegen waard. In een praktijkvoorbeeld gaan we uit van een hypotheek van €200.000,- en een modaal inkomen. Voor de rente zijn we uitgegaan van een 10 jaars rente van 1,88% en een 30 jaars rente van 3,10%. Het verschil in (netto) maandlasten bedraagt in het eerste jaar € 35,- per maand en loopt op tot € 50,- per maand in jaar tien.
In de variant waarin de rente 10 jaar wordt vastgezet is na tien jaar € 5.000,- minder aan maandlasten betaald. Daarnaast is er ook een verschil in het tempo waarin de hypotheken worden afgelost: aflossing van een annuïteitenhypotheek met een lagere rente gaat sneller dan één met een hogere rente. Het verschil bedraagt na 10 jaar meer dan € 7.000,-. Door de keuze voor een rentevaste periode van 10 jaar heeft de consument dus niet alleen een voordeel in maandlast maar heeft hij of zij na tien jaar ook nog eens meer afgelost op de hypotheek.
Maandelijkse besparing apart zetten
Als de consument er vanaf het begin voor kiest om de maandelijkse besparing apart te zetten, dan heeft hij na tien jaar dus een bedrag van € 5.000,- gespaard. Is de rente na tien jaar gestegen, dan is er een buffer beschikbaar van waaruit de hogere maandlast kan worden voldaan. Is de rente echter niet gestegen, dan kan er voor worden gekozen om het opgebouwde saldo middels een extra aflossing in mindering te brengen op de hypotheek waardoor de restant schuld daalt. Het renterisico neemt dan verder af waardoor een eventuele toekomstige rentestijging beter kan worden opgevangen. Deze constructie vereist evenwel de nodige discipline om het maandelijkse voordeel op te sparen. Is die aanwezig, dan kan het effect zelfs nog worden vergroot als wordt uitgegaan van de bruto maandlasten. Na 10 jaar is het totale voordeel in maandlast dan opgelopen tot ruim €15.000,-. In het algemeen geldt echter dat als de rente na de eerste tien jaar fors is gestegen, deze tweede variant financieel minder gunstig kan uitpakken.
De beste optie is een persoonlijke keuze
Bij de keuze voor een rentevaste periode spelen niet alleen rationele argumenten, zoals maandlasten en productvoorwaarden, een rol. Het is ook zeker een gevoelskwestie. De één heeft van nature nu eenmaal meer behoefte aan zekerheid dan de ander. Daarnaast is een passende keuze ook afhankelijk van iemands persoonlijke situatie. Denk aan het inkomen en vermogen, eventuele toekomstige verhuiswensen, het al dan niet hebben van kinderen en hun leeftijd. De beste optie blijft daarom hoe dan ook maatwerk.
Bron: Nieuwsbrief Hypotheekshop
