Bij het opstellen van een hypotheekadvies voor particuliere nieuwbouw heeft de adviseur niet alle voorbereidende kosten meegenomen. Met een hypotheekverhoging om deze kosten alsnog betaalbaar te houden, gaan de klanten niet akkoord en zij blazen het project af. Zij claimen bij het Kifid met succes hun annuleringskosten.
Een echtpaar wil een kavel aankopen en daarop een levensloopbestendige woning laten bouwen. Zij wenden zich tot hun vertrouwde adviseur van Nijen Twilhaar Hypotheken en Verzekeringen voor advies over de financieringsmogelijkheden. Bedoeling is dat het stel een overbruggingskrediet afsluit en de bestaande hypotheek verhoogt met € 75.000. Daarnaast brengen ze € 50.000 spaargeld in. Daarbinnen moet het passen, is de voorwaarde.
Sonderingsonderzoek
In de financieringsopzet lijkt het alsof dit gaat lukken en het echtpaar zet het traject in gang. Maar naderhand komen er extra kosten bij. De adviseur heeft blijkbaar geen rekening gehouden met de aanvullende kosten voor particuliere nieuwbouw: sonderingsonderzoek, aanvullend grondonderzoek, legeskosten, en aansluitkosten voor nutsvoorzieningen zoals elektriciteit en riolering. In totaal € 15.642.
Daarbij zegt het echtpaar niet te hebben geweten dat de helft van hun spaargeld (€ 25.850) ingebracht moest worden voor de financiering en dus aan de notaris moet worden afgedragen. Daardoor houden ze slechts € 25.000 over voor de aankoop, bouw en inrichting van hun woning.
Extra verhoging hypotheek
De adviseur ziet nog geen probleem: met een extra verhoging van de hypotheek blijft hun droomhuis alsnog binnen bereik. De consumenten vinden deze toename van hun maandlasten echter onaanvaardbaar. Ze annuleren het project.
Maar ze zijn wel al verplichtingen aangegaan. De kosten daarvan leggen ze bij de adviseur neer: annuleringskosten van zowel de aannemer (€ 31.950) als de geldverstrekker (€ 750), alsmede makelaars- en taxatiekosten (€ 1.555,45).
Verweer
De adviseur verweert zich tegenover het Kifid: “De consumenten wisten, dan wel hadden kunnen weten dat zij een bedrag van € 25.850 aan eigen middelen moesten afdragen. Dat blijkt onder meer uit de in het adviesrapport opgenomen financieringsopzet en het formulier ‘Toelichting op de herkomst van eigen middelen’, dat de consumenten voor akkoord hebben ondertekend.
“Bovendien hadden de consumenten met een kleine verhoging van de hypothecaire geldlening (hetgeen passend was op hun inkomen) de bouw alsnog kunnen realiseren. Zij hebben er zelf voor gekozen het bouwproject te annuleren en zijn hier dan ook voor verantwoordelijk. Indien de consumenten het bouwproject en de daarmee samenhangende overeenkomsten niet hadden geannuleerd, dan zouden zij € 23.481,60 meer aan rente hebben betaald. Dat bedrag is lager dan het bedrag dat de consumenten nu van de adviseur vorderen.”
Kosten onvoldoende geïnventariseerd
De Geschillencommissie van het Kifid schaart zich echter aan de zijde van de consumenten:
“Het is de commissie opgevallen dat de adviseur in zijn verweer voornamelijk ingaat op de vraag of het voor de consumenten duidelijk had moeten zijn dat zij een deel van hun spaargeld moesten afdragen. Aan die vraag gaat echter nog een vraag vooraf, namelijk de vraag of de adviseur de met het bouwproject samenhangende kosten voldoende heeft geïnventariseerd en of de realisatie van dit bouwproject haalbaar was met het budget dat de consumenten, inclusief de geadviseerde financiering tot hun beschikking hadden.”
Verzwaarde motiveringsplicht
Naar het oordeel van de commissie staat vast dat de uitgaven die de consumenten moesten maken om de woning bewoonbaar te maken, veel hoger waren dan waar de adviseur van uit is gegaan in zijn advies. Deze kosten waren voorzienbaar en zijn niet het gevolg van bijvoorbeeld onverwachte kosten en/of uitgaven. De adviseur had hiermee rekening moeten houden bij het opstellen van zijn advies. Vervolgens had hij de consumenten erop moeten wijzen dat hun budget onvoldoende was. Kortom, de adviseur heeft niet voldaan aan zijn verzwaarde motiveringsplicht.
Schadebeperkingsplicht
De consumenten zelf hebben wél voldaan aan hun schadebeperkingsplicht. Juist door het project te annuleren, hebben zij extra kosten voorkomen. Hadden ze dit niet gedaan, dan zouden er nog meer kosten door o.a. de architect, de aannemer, de makelaar en de gemeente in rekening zijn gebracht.
Indien zij met de door de adviseur voorgestelde verhoging van de lening zouden hebben ingestemd, dan zou het scenario dat zij een niet-afgebouwde woning moesten verkopen omdat zij de lasten niet meer konden dragen, niet ondenkbaar zijn, aldus de Commissie. Ze wijst dan ook de gehele vordering van € 34.255 toe.
