De Jager wijst erop dat de GHF het mogelijk maakt om over te stappen naar een andere aanbieder, maar de praktijk ligt genuanceerder.
Het Tweede Kamerlid Bruno Braakhuis heeft schriftelijke vragen gesteld naar aanleiding van de TROS-Radaruitzending over ‘wurghypotheken’.
Mensen zouden door de strengere acceptatienormen moeilijk terecht kunnen bij andere hypotheekverstrekkers en daardoor gedwongen zijn bij hun huidige verstrekker te blijven. “Met als gevolg dat bestaande onwenselijke hypotheken niet of nauwelijks kunnen worden uitgefaseerd”, aldus Braakhuis.
In zijn antwoord wijst minister De Jager op de uitzonderingsmogelijkheid in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen:
“Bij het oversluiten van een hypothecaire financiering onder de voorwaarden dat de consument in de woning blijft wonen en de nieuwe hypothecaire financiering niet hoger is dan de af te lossen hypothecaire financiering, vermeerderd met notaris- en taxatiekosten, eventuele afsluitkosten en/of door de consument aan een bemiddelaar betaalde vergoedingen ter zake van de hypothecaire financiering en een eventueel verschuldigde vergoeding wegens vervroegde aflossing.”
De AFM heeft, aldus De Jager, aangegeven, deze oversluitsituatie niet aan te merken als overkreditering vanuit Loan to Income of Loan to Value perspectief als zij niet voldoen aan de bepalingen van de nieuwe GHF.
Nieuw akkoord
De Jager merkt hierbij op dat de nieuwe voorstellen voor de hypotheekmarkt geen consequenties hebben voor het overlsuiten van bestaande hypotheken.
“Een eigenwoningschuld op 31 december 2012 wordt gezien als een bestaande hypotheek en blijft dat in beginsel tot het moment waarop de 30 jaarstermijn eindigt. Een “bestaande hypotheek” mag worden overgesloten bijvoorbeeld bij een overstap naar een andere hypotheekverstrekker of een andere productvorm. Ook na het oversluiten blijft sprake van een bestaande hypotheek voor zover de omvang van de schuld niet groeit. (Voor de volledigheid kan worden vermeld dat bij deze nieuwe voorstellen onder een´bestaande hypotheek´ook wordt verstaan een hypotheek die bestond voor verhuizing naar een nieuwe woning, voor zover overeenkomstig de bijleenregeling eventuele meerwaarde bij verkoop daarop in mindering is gebracht.)”
De praktijk
De Jager merkt wel op dat het individuele banken wel vrij staat om wel of geen gebruik te maken van de uitzonderingsmogelijkheden die de GHF biedt. En daar wringt in de praktijk de schoen.
Findinet vroeg de handelwijze aan twee grote hypotheekverstrekkers en daaruit blijkt dat de financiële situatie van de oversluiter opnieuw bekeken wordt, vaak op de wijze alsof het gaat om een nieuwe hypotheek.
Rabo:
“Bij een externe oversluiter voert Rabobank altijd een Inkomens/Lasten-toets uit. Mocht er sprake zijn van overschrijding van de I/L toets, dan kan daar binnen de Rabobank op basis van de GHF en interne regelgeving op afgeweken worden.Uiteraard is elke situatie een andere en wordt elke situatie op zijn eigen merites beoordeeld. Er vindt altijd een goed gesprek met de klant plaats, waarin we vanuit de zorg voor de klant een advies geven over de betaalbaarheid van de hypotheeklasten.”
ING:
“Consumenten die naar de ING willen overstappen zijn van harte welkom. Bij de aanvragen die niet binnen de Gedragscode vallen is het inderdaad mogelijk om ‘explain’ toe te passen en maakt de ING de afweging op basis van de individuele situatie van die klant en het daaraan gekoppelde risico.
De ‘explain’-mogelijkheden van de nieuwe Gedragscode kent op hoofdlijnen 3 kanten:
1) Enerzijds betreft het de mogelijkheden voor het deel aflossingsvrij binnen de hypotheek. Indien, bij omzetten naar een andere productvorm binnen de ING of bij oversluiten naar de ING, de hoofdsom van de hypotheek niet verhoogd wordt en de klant in de woning blijft wonen, mag de hypotheekconstructie gelijk blijven en mag het aflossingsvrije deel in de hypotheek gelijk blijven.
2) Anderzijds betreft het de maximale financiering op basis van het inkomen. Op dat gebied spelen de afgelopen jaren verlaagde woonquotes, de minimale GHF-toetsrente van momenteel 5,6% en de aangescherpte wetgeving een belangrijke rol.
3) Tot slot kan het zijn dat de marktwaarde van een woning is veranderd. Bijv: een woning is in waarde gedaald, waardoor bij oversluiten de verhouding hypotheek/marktwaarde hoger is dan 106%.
De ING bekijkt elke situatie, die niet direct aan de Gedragscode voldoet, individueel en maakt dan op basis van klantsituatie, eventuele toekomstige ontwikkelingen (bijv. inkomensstijging), financiële positie en risico de afweging of een hypotheekaanvraag in zo’n geval wordt geaccepteerd.”
