In 2012 is de hypotheekmarkt met een kwart gekrompen. Oorzaken zijn de dalende gemiddelde hypotheeksom, maar vooral ook de daling van het aantal oversluitingen.
IG&H verwacht dat we in 2013 de bodem van de markt bereiken, waarna de groei in 2014 en 2015 weer voorzichtig kan inzetten. De prijsdaling van woningen zal in 2013 nog wel verder doorzetten, maar wij verwachten dat die in 2014 zal stoppen.
Deze marktverwachting heeft implicaties voor hypotheekadviseurs en -verstrekkers: zij moeten zich volgens IG&H richten op drie prioriteiten:
- Excellent beheer: preventie en beheer vanuit focus op klantoriëntatie
- Cross-channel advies: klanten doen meer zelf en maken tijdens het adviesproces gebruik van een mix aan kanalen
- Persoonlijk advies: meerwaarde van de adviseur voor de klant moet aantoonbaar en evident zijn
IG&H verwacht op basis van eigen analyse dat de hypotheekmarkt in 2013 licht zal krimpen tot € 43 miljard. Het aantal verkochte hypotheken zal in de loop van 2013 weer kunnen aantrekken, maar de dalende huizenprijzen drukken de gemiddelde hypotheeksom. Per saldo resulteert dit in een lichte daling van de omzet.
Hypotheekomzet
De hypotheekomzet over 2012 bedraagt € 45 miljard. Opvallend is dat 2012 twee relatief goede en twee relatief slechte kwartalen kende:
- In Q2 was er een opleving van de markt door de verwachte verhoging van de overdrachtsbelasting (die achteraf niet doorging).
- Q4 laat een piek zien omdat woningen die gekocht zijn vóór 31 december 2012 nog vallen onder het oude belastingregime, met mogelijkheid tot (bank)sparen voor de hypotheek. Dit uit zich in een stijging van de hypotheekomzet met maar liefst 44% ten opzichte van het derde kwartaal. De helft van de omzet van Q4 is behaald in de maand december. De invloed van de wijzigingen in de regelgeving per 1 januari 2013 is daarmee goed zichtbaar. Vergeleken met kwartaal 4 van 2011 is er overigens nog sprake van een daling van 4,6%.
Aantal hypotheken
Het aantal verkochte hypotheken is in 2012 met 18% afgenomen ten opzichte van 2011. Deze afname is zeer fors, maar wel minder dan de daling in omzet. Dit komt doordat de dalende gemiddelde hypotheeksom (door de dalende huizenprijzen) wel impact heeft op het volume van de hypotheekmarkt, maar niet op het aantal hypotheken.
Qua aantallen verkochte hypotheken was Q4 2012 het beste kwartaal sinds het tweede kwartaal van 2011. December was met ruim 29.000 hypotheken in aantallen zelfs de beste maand sinds december 2010.
Opvallend is dat sinds 2009 het aantal verkochte hypotheken veel harder is gedaald dan het aantal verkochte woningen (constante daling van 8% per jaar). Dit komt door de drastische afname van het aantal oversluitingen; die is meer dan gehalveerd. In 2006 was het aantal oversluitingen goed voor 50% van de hypotheektransacties, in 2009 voor 40% en in 2012 voor nog maar 26%. Het toenemend aantal mensen met onderwaarde maakt het voor banken steeds minder aantrekkelijk om bestaande hypotheken over te nemen. Overigens is het aantal oversluitingen in Q4 wel licht gestegen.
Verwachting richting 2015
Richting 2015 verwacht IG&H dat de markt sneller kan herstellen (€ 51 miljard). Er is een aantal negatieve drivers die de markt blijven drukken: de daling van de huizenprijzen die in 2013 nog doorzet, het gebrek aan funding, de afgenomen leencapaciteit en de toenemende onderwaterproblematiek. Daar staan echter ook positieve drivers tegenover: het sentiment over de economie en de huizenmarkt begint voorzichtig te kantelen, er is eindelijk lijn in het woningmarktbeleid van de politiek en het minimumaantal transacties lijkt in zicht (er blijven altijd mensen die verhuizen).
Meest belangrijke driver is echter dat er een steeds grotere groep mensen is die wel wil verhuizen, maar die wacht tot de huizenprijzen stabiliseren (volgens Vereniging Eigen Huis zou 50% van de huizenbezitters willen verhuizen). Zodra het dal van de huizenprijzen in zicht is en het vertrouwen herstelt, kan de markt heel vlot weer op gang komen.
De presentatie op het Hypothekenevent is te lezen op de website van IG&H.
