De Nederlandsche Bank verwacht dat huizen voor starters op de woningmarkt vanaf dit najaar iets beter betaalbaar zijn. De huizenprijzen dalen, maar door de gestegen hypotheekrente zijn starters nu per maand meer kwijt dan vorig jaar. Omdat de inkomens intussen stijgen en de huizenprijzen verder dalen, verbetert de betaalbaarheid later dit jaar, zo blijkt uit een nieuwe DNB Analyse.
Nu de daling van de huizenprijzen vanaf het najaar van 2022 is ingezet – en ook de lonen de afgelopen maanden flink zijn gestegen – wordt de positie van de starter de komende tijd iets beter, aldus de toezichthouder. Als starters meer gaan verdienen kunnen zij immers meer uitgeven aan een woning, waardoor hun ‘financieringsruimte’ stijgt. Uit modellen en berekeningen van de economen van DNB blijkt dat hierdoor de betaalbaarheid van een koophuis eind 2023 ruim 4 procent beter is dan eind 2021, de periode voordat de rente begon te stijgen.
Dat het kopen van een huis voor starters niet direct nadat huizenprijzen begonnen te dalen betaalbaarder is geworden, komt door de gestegen hypotheekrente, zo laat DNB verder weten. Starters reageerden in 2022 snel op de stijging van de kapitaalmarktrente. De stijging van de kapitaalmarktrente, die geldt voor leningen met een wat langere looptijd, hangt weer samen met de stijging van de monetaire beleidsrente, die de Europese Centrale Bank vanaf juli 2022 gefaseerd heeft verhoogd om de inflatie te beteugelen. De snel gestegen hypotheekrente betekende voor starters (bij gelijkblijvende maandlasten) dat zij minder geld konden lenen voor de aanschaf van een woning. Omdat de huizenprijzen geleidelijker dalen dan de rente steeg, ging in 2022 de betaalbaarheid van een huis voor starters daarmee eerst nog achteruit.
Een afname van de financieringsruimte betekent dat starters minder geld kunnen uitgeven aan een huis. Uit de DNB Analyse blijkt dat de huizenprijzen vervolgens gaan dalen met ongeveer hetzelfde percentage als de financieringsruimte omlaag is gegaan. De huizenprijsdaling vindt alleen met een vertraging plaats. Een daling van de financieringsruimte van 3,5 procent leidt in vijf jaar tijd tot 3,9 procent lagere huizenprijzen, ziet DNB in de berekeningen. Die daling vertaalt zich dus vrijwel een-op-een door in lagere prijzen.
Voor starters is het in Nederland ondanks de hoopvollere vooruitzichten voor het komende jaar nog steeds bijzonder moeilijk om een geschikte woning te vinden, zo vervolgt DNB. Het gemiddelde bruto inkomen van een startershuishouden was in 2022 ongeveer 67.500 euro. Met dat inkomen kunnen starters tegen de huidige hypotheekrente van 4 procent maximaal 312.000 euro lenen bij de bank. Dit is een stuk lager dan de gemiddelde verkoopprijs van een woning (432.000 euro in 2022). Het blijft als starter dus moeilijk om voet aan de grond te krijgen op de woningmarkt, aldus de toezichthouder. Onderzoek van taxatiebedrijf Calcasa laat dit ook zien, de gemiddelde starter kan slechts 3,4 procent van de koopwoningen financieren.
Ondanks de nu nog moeilijke situatie voor starters, is het volgens DNB belangrijk een aantal goedbedoelde steunmaatregelen niet in te zetten. De eerste gedachte in moeilijke tijden is logischerwijs om starters financieel te steunen, aldus de toezichthouder. Bijvoorbeeld door de maximale leenruimte te verhogen of verdere fiscale subsidies te geven voor woningbezit. Hoewel dit op korte termijn voor een kleine groep behulpzaam kan zijn, maakt het de situatie voor starters op langere termijn niet beter, doordat het uiteindelijk de huizenprijzen weer verder opdrijft. Eerder onderzoek van DNB liet al zien dat de huizenprijzen in Nederland vooral worden bepaald door wat mensen in staat zijn te lenen. Deze nieuwe Analyse is een modelmatige uitwerking hiervan, waaruit blijkt dat meer financieringsruimte zich uiteindelijk een-op-een vertaalt in hogere prijzen. Starters hebben helaas dus weinig baat bij financiële steunmaatregelen. Een bredere aanpak van de problematiek is nodig, zo concludeert DNB.
Bron DNB
