Welke hypotheek voor welke investeerder?

© DMFCO

Met de toenemende beleggingen van Nederlandse pensioenfondsen in Nederlandse hypotheken kent de hypotheekmarkt nu drie belangrijke groepen hypotheekverstrekkers: banken, pensioenfondsen en verzekeraars. Voor banken is het verstrekken van hypotheken al sinds mensenheugenis gemeengoed. Echter, door de kredietcrisis en de daaropvolgende veranderingen in de regelgeving is dit ter discussie komen te staan. Ineens is het belangrijk om na te denken welk type hypotheek het beste past bij het bedrijfsmodel. Maar welk type hypotheek past nu bij welke investeerder? Edo van de Burgwal heeft namens de fondsbeheerder Dutch Mortgage Funding Company dit geanalyseerd aan de hand van de financieringsopzet van de investeerder en de solvabiliteitseisen voor het kredietrisico onder het standaardmodel van de bijbehorende toezichtkaders.

Door: Edo van de Burgwal

Met inachtneming van de financiering en de solvabiliteitseisen is voor iedere groep investeerders een ander spectrum aan hypotheken interessant. Welke dit zijn, is weergegeven in Figuur 1. De Loan-to-Value geeft aan hoe hoog de lening is ten opzichte van de waarde van het onderpand. Een groot deel van het spectrum – de middelhoge Loan-to-Value en middellange rentevastheidsperiode – is interessant voor alle drie de investeerdersgroepen.

Banken beschikken voornamelijk over kortlopend geld, waardoor hypotheken met een korte tot middellange RVP aantrekkelijk zijn. Vanuit de solvabiliteitseisen zijn hypotheken met een lagere LTV gewenst. Hoewel het gereviseerd standaardmodel geen rekening houdt met NHG, blijven hypotheken met NHG voorlopig wel aantrekkelijk voor banken. Dat komt doordat de meeste banken de solvabiliteitseis berekenen met een intern model waarin hypotheken met NHG over het algemeen lagere solvabiliteitseisen hebben dan onder het standaardmodel.

Verzekeraars beschikken over langlopend geld, dit maakt hypotheken met een langere RVP passend. Hypotheken met een lage LTV zijn interessant vanuit de solvabiliteitseisen, waarvoor weinig tot geen kapitaal aangehouden hoeft te worden. De afgelopen jaren hebben verzekeraars zich vooral gericht op hypotheken met NHG, maar deze zijn door de huidige solvabiliteitseisen minder interessant geworden.

Voor pensioenfondsen geldt, net als voor verzekeraars, dat een langere RVP gewenst is vanwege het langlopend geld. De solvabiliteitseisen nemen toe, naarmate de LTV hoger wordt. Maar het relatieve verschil tussen de solvabiliteitseisen voor een LTV kleiner dan 60% en die groter dan 90% is niet zo groot als die voor verzekeraars en banken. Door de hogere rente-opslagen voor hypotheken met een hoge LTV zijn deze aantrekkelijk voor pensioenfondsen. Per 2018 zal de wettelijke maximale LTV zijn verlaagd naar 100%, waardoor de onderscheidende waarde dan iets minder groot wordt ten opzichte van banken en verzekeraars.

Kortom, voor investeerders is het belangrijk om in ogenschouw te nemen welke hypotheek het beste bij hen past. Die noodzaak is er nu al, maar wordt nog groter als nog meer partijen zich mengen op de hypotheekmarkt.

(Het volledige rapport downloaden.)

Edo van de Burgwal is a Junior Risk Manager at DMFCO with a Bachelor’s in Advanced Technology and a Master’s in Industrial Engineering and Management from Twente University.
DMFCO is an independent asset manager that offers institutional investors the opportunity to directly invest in Dutch home mortgages. DMFCO has very successfully launched the MUNT Mortgages brand into the Dutch market. For more information visit: www.dmfco.nl.

GEEN REACTIES