De vermogenspositie van veel jonge huiseigenaren is kwetsbaar. Zij hebben vaak een negatieve overwaarde én nog weinig gespaard.
Dit schrijft DNB in DNBulletin van 6 december 2011.
De eigen woning is voor huishoudens de voornaamste bron van zowel vermogen als schulden. De schulden zijn recent verder gegroeid: medio 2011 besloeg de gezamenlijke hypotheekschuld EUR 644 mrd. Hier staat ruim EUR 1100 mrd aan woningwaarde tegenover. Gemiddeld genomen hebben woningbezitters daarmee een aanzienlijke overwaarde op de eigen woning: meer dan 40% van de huidige woningwaarde.
De daling van huizenprijzen in de afgelopen jaren maakt de verhouding tussen schuld en vermogen echter ongunstiger. Deze ontwikkeling raakt in beginsel alle woningbezitters op dezelfde manier: de prijs van de eigen woning daalt, waardoor de overwaarde afneemt. Verontrustend is dat tussen huishoudens grote verschillen in uitgangspositie bestaan. Vooral jongere huishoudens blijken over weinig overwaarde te beschikken, terwijl bij ouderen gemiddeld juist een aanzienlijke buffer bestaat.
Opvallend is dat de groep huishoudens met een lage overwaarde ook over relatief weinig spaartegoed beschikt om de hypotheek mee af te lossen. De belangrijkste oorzaak hiervan is simpelweg dat zij relatief kort geleden een hypotheek zijn aangegaan en dus nog weinig tijd hebben gehad om vermogen op te bouwen. Deze dynamiek beperkt de ruimte om tegenvallers zoals werkloosheid op te vangen verder.
Deze huishoudens zijn daardoor kwetsbaar, aangezien ze achter kunnen blijven met een restschuld bij verkoop van de woning. Wanneer een betalingsachterstand op de hypotheek ontstaat en het huis gedwongen wordt verkocht neemt dit risico verder toe: in deze gevallen zal het huis immers minder opbrengen dan in de vrije verkoop.
In de periode tussen 1998 en 2007 bestond meer dan de helft van de nieuw afgesloten vermogensopbouwproducten voor hypotheken uit beleggingsproducten (noot 1). Het hierop behaalde rendement is uiteraard afhankelijk van het gekozen soort beleggingen. Gezien de ontwikkeling van de beurzen in het afgelopen decennium is het echter waarschijnlijk dat in een aanzienlijk aantal polissen minder vermogen is opgebouwd dan met een spaarproduct het geval zou zijn geweest.
