In de leidraad Hypotheekadvisering belicht de AFM de elementen waarvan blijkt dat deze kunnen worden verbeterd. De leidraad bestaat uit zeven afzonderlijke afleveringen.
1: De AFM helpt bij een goed hypotheekadvies
In de fase van de oplossing geeft de adviseur op basis van alle verzamelde informatie aan welke hypotheekconstructie goed aansluit op de uitkomsten van de analyses en past bij de situatie en de wensen van de consument. De adviseur houdt hierbij ook rekening met alle relevante fiscale aspecten voor zover die gelden of redelijkerwijs in de situatie van de consument zijn te voorzien.
2: Advies over verantwoorde woonlasten
Als de adviseur een consument adviseert een hypothecair krediet af te sluiten, dan gaat de consument voor langere tijd een financiële verplichting aan. Wettelijk zijn zowel de aanbieder als de adviseur verplicht om zelfstandig te beoordelen of het hypothecair krediet dat de consument wil aangaan verantwoord is. De adviseur moet zijn advies zo opbouwen dat de geadviseerde hypotheek voor de consument betaalbaar is en blijft. De adviseur mag zich hierbij niet verschuilen achter het oordeel van de aanbieder.
3: Advies over opbouw van vermogen
Bij zijn inventarisatie onderzoekt de adviseur niet alleen de actuele financiële situatie van de consument op het moment van het advies, maar ook de voorzienbare veranderingen gedurende de looptijd van het hypothecair krediet. Deze analyse en de adviezen die de adviseur op grond hiervan uitbrengt moeten reproduceerbaar zijn en dus onderdeel uitmaken van het klantdossier.
4: Advies over de rentevastperiode
Om een advies te kunnen geven over de rentevastperiode is de adviseur verplicht na te gaan in welke mate de consument de risico▓s van een rentestijging wil en kan lopen. Bij een korte rentevastperiode krijgt de consument sneller met het risico van een rentestijging te maken dan bij een lange rentevastperiode. Het is mogelijk dat een consument het risico op rentestijging wenst te lopen, maar dat hij dit financieel niet kan dragen, omdat hij over onvoldoende financiële middelen beschikt om bij een rentestijging zijn woonlasten te kunnen blijven betalen. Als de adviseur in zijn advies over de rentevastperiode geen rekening houdt met de huidige en toekomstige financiële positie van de consument, dan is er geen sprake van een passend advies.
5: Advies over oversluiten
Als de adviseur de consument adviseert om een hypothecair krediet over te sluiten adviseert hij dus om een nieuwe hypothecaire kredietovereenkomst af te sluiten. Dit heeft als consequentie dat het volledige wettelijk adviestraject van toepassing is. De adviseur zal dus het totale adviestraject, zoals in de eerste aflevering is weergegeven, met de consument moeten doorlopen.
De kernvraag die de adviseur moet onderzoeken is of het oversluiten van de hypotheek wel in het belang van de consument is. Dit belang moet aantoonbaar zijn. Aan het oversluiten van een hypotheek zijn namelijk kosten verbonden die grote financiële gevolgen kunnen hebben voor de consument.
6: Advies over risicoverzekeringen
Ook als de consument de wens heeft geen risicoverzekering af te sluiten is het belangrijk dat de adviseur zijn verantwoordelijkheid neemt. Als uit de berekeningen blijkt dat de consument de inkomensrisico´s (inkomensterugval) niet kan dragen, dan is het belangrijk dat de adviseur de consument hier nadrukkelijk op wijst. Als de consument er toch voor kiest de risico▓s niet af te dekken, dan dient duidelijk uit het dossier te blijken dat de consument afwijkt van het advies op dit onderdeel.
7: Fiscaliteit
Wanneer bij het advies geen rekening wordt gehouden met de fiscale aspecten, leidt dit tot onjuiste informatieverstrekking en mogelijk zelfs tot een niet passend advies. De adviseur zal dus in zijn hypotheekadvies de fiscale gevolgen mee moeten nemen en hij moet de consument hier correct over informeren.
