Nooit eerder waren consumenten zo terughoudend met het kopen van een woning. Door grotere zorgen over de economie en de eigen baan zijn ze nog terughoudender geworden.
Dat blijkt uit de ING Kwartaalmonitor Woningmarkt. Andere conclusies:
- De huizenmarkt heeft amper geprofiteerd van de verlaging van de overdrachtsbelasting.
- De markt is op dit moment gebaat bij specifiek op starters gerichte maatregelen.
- Door het torenhoge woningaanbod en de oplopende werkloosheid blijven de huizenprijzen voorlopig dalen.
Ondanks de verlaging van de overdrachtsbelasting heeft de Nederlandse huizenmarkt opnieuw een zwak kwartaal achter de rug. Weliswaar steeg de interesse van consumenten in koopwoningen direct na de verlaging per 15 juni, zo blijkt uit enquêtes (VEH, CBS) en zoekgedrag op internet, maar tot veel meer woningverkopen heeft het niet geleid. Het afgelopen kwartaal registreerde de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) slechts iets meer koopcontracten dan in het tweede kwartaal.
Het tegenvallende effect van de belastingverlaging wordt een groot deel verklaard door een zeer laag consumentenvertrouwen. Dat is door de escalatie van de eurocrisis en signalen dat de Nederlandse economie inzakt, teruggevallen naar ‘Lehman’-niveaus.
Uit de maandelijkse consumentenenquête van het CBS blijkt dat in oktober 91% van de respondenten ‘zeker niet’ van plan is het komende jaar een huis te kopen. Zo hoog is het percentage sinds de start van de enquête in 1972 niet geweest.
Starters
Niet alleen een laag vertrouwen speelt de huizenmarkt par-ten. Consumenten die nog wel willen kopen, kunnen last heb-ben van een afgenomen leencapaciteit. Vooral de positie van starters is verslechterd, waardoor de doorstroming stokt.
Er wordt vaak vanuit gegaan dat een aankoop door een starter leidt tot 3 tot 5 doorstromers. Door de verlaging van de woonlastpercentages van het Nibud begin 2011 is de maximale leencapaciteit voor de groep ‘onder modaal’, waartoe veel starters behoren, met zo’n 5 tot 20% gedaald. Per 1 januari 2012 worden de woonquotes nog iets verder verlaagd. Lagere prijzen én rentes en inkomensgroei bieden hier tegenwicht, maar voor de meeste starters blijft het gat tussen vraag- en aanbodprijs ook volgend jaar te groot.
Tweeverdieners
Een lichtpuntje is er voor tweeverdieners met ieder een inkomen ruim onder modaal (€32.500). Door een verruiming van de NHG-voorwaarden kan in 2012 tot €30.000 meer worden geleend, Bij een inkomen van €24.000 is het voordeel echter al weg. De markt is momenteel dus gebaat bij meer voor starters voordelige maatregelen.
1 op de 18 woningen staat te koop
Het woningaanbod is de afgelopen maanden hard opgelopen. In oktober stonden 221 duizend bestaande woningen te koop (bron: huizenzoeker.nl). Dat is 13% meer dan in juni. Van de totale voorraad koopwoningen staat inmiddels 5,5% te koop. Dat is 1 op de 18 woningen. Vlak voor het begin van de crisis drie jaar geleden was dat 1 op de 30.
Daling huizenprijzen versneld
De daling van de huizenprijzen is in het derde kwartaal versneld naar 0,5% per maand van maandelijks 0,1% in de eerste helft van 2011. Sinds de piek van augustus 2008 zijn woningen gemiddelde 9% in waarde gedaald. Tijdens de huizenmarktcrisis van de jaren-’80 daalde de huizenprijzen in de eerste drie jaar met bijna 25%, maar toen liepen de werkloosheid en rente beide hard op.
