Niet verhuizen, maar met je hypotheek wel profiteren van de lage rentestand. Frank Paalman, financieel adviseur en trainer bij Dukers & Baelemans, legt met een aantal heldere rekenvoorbeelden uit hoe je dit met rentemiddeling kunt realiseren.
De agenda van menig financieel adviseur is vandaag de dag goed gevuld. Starters, doorstromers en consumenten die besluiten hun hypotheek aan te passen zorgen voor een markt in beweging. De lage rentestand, het toegenomen aantal partijen dat rentemiddeling mogelijk heeft gemaakt en de faciliteit voor cliënten om eenvoudig op de site van de geldverstrekker een berekening te maken zijn hier debet aan.
“Is een variabele rente niet een beter idee dan bijvoorbeeld 10 jaar vast? De historie leert immers dat de kans dan veel groter is dat je minder betaalt”. In 2013 kreeg ik deze reactie van een cliënt op mijn opmerking dat de rente nu erg laag is en dat voor veel mensen aanleiding is de rente voor een langere periode vast te zetten. Uiteindelijk besloot deze cliënt toch te kiezen voor een rentevastperiode van 15 jaar, uit angst te laat zijn met reageren op een mogelijke plotselinge (grote) rentestijging.
Vanaf 1994 is de Euribor rente lager is geweest dan de vaste rente. Hierbij moet wel rekening worden gehouden met het feit dat niet bij iedere aanbieder een variabele rente kon worden afgesloten en er maar weinig waren die een Euribor met een vaste opslag hadden. In geval van een variabele opslag had de geldverstrekker een instrument in handen om te kunnen sturen, wat weer ten koste ging van de zekerheid van de klant.
Toch had mijn cliënt achteraf gezien beter kunnen kiezen voor een variabele rente. Hij zou immers de afgelopen jaren minder hebben betaald en er nu voor kunnen kiezen de rente vanuit variabel voor een langere periode vast te zetten. Net als mijn cliënt hebben veel consumenten in de afgelopen jaren gekozen voor een langere rentevastperiode en vragen zich nu af hoe kan worden geprofiteerd van de actuele lage rentestand.
Aan de hand van een praktijkcasus worden de volgende drie mogelijkheden uiteengezet:
– Het oversluiten van de lening
– Rentemiddeling: de zuivere methodiek
– Rentemiddeling: de uitsmeermethodiek
Indien uw cliënt een financiering heeft bij een professionele geldverstrekker, bepaalt de geldverstrekker de vorm van rentemiddeling. De meeste aanbieders hebben gekozen voor de uitsmeermethodiek.
Voorbeeld oversluiten
Peter en Margot hebben begin 2010 een hypothecaire geldlening afgesloten van € 375.000,- (aflossingsvrij). De rente bedraagt 4,80% en is voor 10 jaar vastgezet. Ze hebben de wens om hun huidige rentecontract af te kopen en de rente vast te zetten voor 10 jaar tegen 2,50% bij dezelfde aanbieder. De boete is opgevraagd bij de geldverstrekker en bedraagt € 27.000,-. Peter en Margot zijn in de gelegenheid de boete zelf te betalen. We rekenen met een IB percentage van 40,80%.
De netto maandelijkse besparing door over te sluiten bedraagt afgerond € 425,-. Rekening houdend met een resterende rentevastperiode van 36 maanden ontstaat dus een totale besparing van € 15.300,-. De netto boetekosten bedragen € 15.984,-. Het voordeel weegt dus niet op tegen de kosten.
Bovenstaande conclusie is in de praktijk een veel voorkomende. Eén van de oorzaken hiervan is dat de meeste geldverstrekkers de huidige rente van de consument vergelijken met het rentetarief dat hoort bij de resterende rentevastperiode voor het bepalen van de boete. Bij deze kortere periode hoort een lager rentetarief, waardoor de boete hoger is dan wanneer zou worden vergeleken met het tarief dat hoort bij de oorspronkelijke rentevastperiode (in dit geval 10 jaar).
De reden voor Peter en Margot om hun rente opnieuw vast te zetten is de keuze voor zekerheid. De komende tien jaar hebben ze immers de garantie dat het rentetarief niet stijgt.
De AFM heeft in 2010 leidraden opgesteld die adviseurs een kader geven waarbinnen een advies passend is conform de regels van de Wft. De leidraad aangaande oversluiten stelt dat het advies hierover passend is indien de boetekosten binnen de nieuwe rentevastperiode worden terugverdiend. Hiervan is ruimschoots sprake in dit voorbeeld. De vraag is daarom welk uitgangspunt u samen met uw klant hanteert: dienen de kosten binnen de resterende of nieuwe rentevastperiode te worden terugverdiend?
Voorbeeld rentemiddeling: de zuivere methodiek
Bij deze methodiek wordt een gewogen gemiddelde berekend van de restant rentevastperiode en de nieuwe rentevastperiode. In dit voorbeeld gaan we ervan uit dat de geldverstrekker de nieuwe rente met 0,15% verhoogt in verband met de kosten (deze opslag varieert per geldverstrekker). Uitgaande van het voorbeeld van Peter en Margot wordt de volgende berekening gemaakt:
Rente staat nog 3 jaar vast tegen 4,80%
Nieuwe rentevastperiode 10 jaar voor 2,50%
4,80% maal 3 is 14,40%
2,50% maal 7 is 17,50%
Opgeteld 31,90%
Verdeeld over 10 jaar => 3,19%
3,19% + 0,15% opslag => 3,34%
De netto maandelijkse besparing bedraagt nu € 270,- ten opzichte van € 425,- bij oversluiten. Het verschil over 10 jaar bedraagt € 18.600,- in het voordeel van oversluiten. Houden we vervolgens rekening met de netto boetekosten van € 15.984,- in geval van oversluiten, dan resteert een voordeel van € 2.616,-.
De vraag is nu hoe belangrijk het voor uw cliënt is eigen middelen achter de hand te houden en welk rendement hiermee kan worden gemaakt. Dat bepaalt de uiteindelijke keuze.
Voorbeeld rentemiddeling: de uitsmeermethodiek
Bij deze methodiek betaalt de klant de boete niet ineens, maar wordt deze uitgesmeerd over de nieuwe rentevastperiode in de vorm van een renteopslag. Daarnaast rekenen veel geldverstrekkers een renteopslag welke we in dit voorbeeld op 0,15% stellen. Uitgaande van het voorbeeld van Peter en Margot wordt de volgende berekening gemaakt:
Lening staat nog 3 jaar vast tegen 4,80%
Totale hypotheek € 375.000
Boeterente € 27.000
Klant kiest voor 10 jaar, 2,50%
€ 27.000 uitsmeren over 10 jaar betekent jaarlijks € 2.700 extra rente
(€ 2.700 / € 375.000 x 100%) = 0,72% extra per jaar
Middelrente 2,50% + 0,72% = 3,22%
3,22% + 0,15% opslag = 3,37%
De netto maandelijkse besparing bedraagt nu € 265,- ten opzichte van € 425,- bij oversluiten. Het verschil over 10 jaar bedraagt € 19.200,- in het voordeel van oversluiten. Houden we vervolgens rekening met de netto boetekosten van € 15.984,- in geval van oversluiten, dan resteert een voordeel van € 3.216,-.
De vraag betreffende flexibiliteit en rendement over het eigen vermogen van uw cliënt bepaalt wederom welke mogelijkheid het beste uitpakt.
Algemene tips
Via de website van bijvoorbeeld de Vereniging Eigen Huis kunt u zien welke aanbieders rentemiddeling aanbieden. Inmiddels hebben diverse geldverstrekkers het mogelijk gemaakt om met behulp van de website een persoonlijke berekening te maken (hiervoor heeft uw klant inloggegevens ontvangen).
Controleer zorgvuldig (op de site van de aanbieder) welke aanvullende voorwaarden van toepassing zijn in geval van rentemiddeling (eventuele boete bij verkoop na te hebben gemiddeld, bijkomende kosten/renteopslagen, aantal keer dat middelen is toegestaan etc). Het voert te ver om alle aandachtspunten in deze nieuwsbrief te beschrijven.
Wees alert op de geldigheidsduur van de pro forma boete-opgave die bij de geldverstrekker wordt aangevraagd. Indien deze is verstreken voor omzetting van de hypotheek en de vergelijkingsrente daalt, stijgt de boete.
Het kan interessant zijn om eerst te kiezen voor rentemiddeling om daarna over te sluiten. Hiermee kan uw cliënt boetekosten besparen en tegelijkertijd profiteren van de lage rentestand zonder de rente-opslagen die middelen met zich mee brengt. Het verdient aanbeveling om bij de betreffende aanbieder zorgvuldig te controleren of een dergelijke constructie is toegestaan en onder welke voorwaarden.
De DGA met een financiering bij de BV
Als de lening van de DGA bij de eigen BV is afgesloten, zal vaak met de BV een vaste rente overeengekomen zijn. Wellicht is het wenselijk voor de DGA dat deze rente omlaag gaat. De DGA kan dan met zijn BV overeenkomen dat de rente gemiddeld gaat worden. Zeer waarschijnlijk zal deze mogelijkheid niet in de geldleningsovereenkomst opgenomen te zijn. Dit betekent echter niet dat middelen niet mogelijk is. Professionele marktpartijen maken het voor bestaande klanten ook mogelijk de rente te middelen, ondanks dat ze dat voorheen niet overeengekomen zijn. Dit hoeft dus, naar wij menen, geen probleem te zijn.
Het is natuurlijk de vraag of een lagere rente voor uw cliënt interessant is. Als het inkomen van de DGA belast wordt tegen 52% (rente is dan aftrekbaar tegen 50%) dan heeft hij over elke euro € 0,10 voordeel. Het gecombineerde tarief ab/VPB is immers in de meeste gevallen 40%.
Over de auteur:
Frank Paalman is binnen Dukers & Baelemans werkzaam als trainer en ontwikkelaar van lesmateriaal. Daarnaast is hij actief als financieel adviseur.
Bron: nieuwsbrief Dukers & Baelemans
