Weinig extra aflossingen op onderwaterhypotheken

De vrijwillige aflossingen zijn in 2013 sterk toegenomen, maar vooral door ouderen op aflossingsvrije hypotheken.

Minder dan een kwart van de vrijwillige aflossingen vond plaats bij hypotheken die onder water staan, meldt DNB in het hoofdstuk Risico’s in de Nederlandse hypothekenportefeuille van haar Overzicht Financiële Stabiliteit Voorjaar 2014 (vanaf pag. 21).

“De Nederlandse hypothekenportefeuille lijkt op een Januskop. Enerzijds zijn betalingsachterstanden en verliezen op hypotheken tot nu toe heel beperkt gebleven. Anderzijds blijft de grote hypothekenportefeuille een kwetsbaarheid van het Nederlandse financiële

stelsel. Vooral het grote aantal onderwaterhypotheken vormt nog geruime tijd een latent risico voor banken en voor de overheid.”

Het goede nieuws is dat ondanks een forse prijsdaling op de Nederlandse woningmarkt de betalingsachterstanden en verliezen op hypotheken tot nu toe beperkt zijn gebleven.

De woningprijzen zijn sinds 2008 met ruim 21% gedaald. Hierdoor staat bijna 30% van de hypotheken onder water. Toch heeft dat vooralsnog niet tot grote verliezen geleid. DNB ziet weliswaar een toename van de betalingsachterstanden, maar dat aantal; bevindt zich nog altijd op een laag niveau. “Ook in vergelijking met andere landen die te maken hebben gehad met een correctie op de huizenmarkt, zoals Ierland, Spanje en de VS, zijn de verliezen in Nederland gering.”

Wel verwacht DNB dat de betalingsachterstanden verder zullen oplopen, mede doordat de stijging van de werkloosheid vertraagd doorwerkt op hypotheekverliezen. Deze vertraging houdt verband met de financiële buffers waarop huizenbezitters tijdelijk kunnen terugvallen (zoals werkloosheidsuitkering en spaargeld) en de mogelijkheden die banken bieden om bij achterstanden de hypotheeklasten tijdelijk te verminderen.

Aflossingsvrije hypotheken komen vooral voor bij oudere huishoudens, terwijl onderwaterhypotheken zijn geconcentreerd bij jonge huishoudens. Van

de Nederlandse huiseigenaren heeft 35% een volledig aflossingsvrije hypotheek. Vooral bij oudere huishoudens (50-plussers) komt deze hypotheekvorm veel voor; 58% van de hypotheken bij deze groep is volledig aflossingsvrij. Doordat deze huishoudens vaak een forse overwaarde op hun huis hebben en daarnaast een substantieel financieel vermogen bezitten, is het kredietrisico van deze hypotheken beperkt.

Extra aflossingen

De sterke toename van vrijwillige aflossingen in 2013 heeft maar beperkt bijgedragen aan de vermindering van het onderwaterprobleem.

Huishoudens hebben in de eerste drie kwartalen van 2013 bijna EUR 7 miljard vrijwillig afgelost op hypotheken, ruim 1% van de totale hypotheekschuld.

Het gaat hierbij vooral om aflossingen door ouderen op aflossingsvrije hypotheken, die doorgaans een lage LTV. Minder dan een kwart van de vrijwillige aflossingen vond plaats bij hypotheken die onder water staan.

“Dit illustreert dat huishoudens met onderwaterhypotheken maar beperkt beschikken over financieel vermogen om in te zetten voor extra aflossing.

De beperkte ruimte voor vrijwillige aflossingen op onderwaterhypotheken maakt de toekomstige ontwikkeling van het onderwaterprobleem sterk afhankelijk van de ontwikkeling van huizenprijzen. Wanneer huizenprijzen constant blijven en geen extra vrijwillige aflossingen plaatsvinden, neemt het aantal onderwater hypotheken alleen af door reguliere aflossingen en stortingen op verpande spaar- en vermogensrekeningen. In dit scenario staat twee derde van de hypotheken die eind 2012 onder water stonden, over tien jaar nog steeds onder water. In een scenario waarin nominale huizenprijzen vanaf 2014 jaarlijks met 2% stijgen, zijn de huizenprijzen over tien jaar weer op het niveau van 2008, en is driekwart van de huidige onderwaterhypotheken weer boven water. Hoewel het aantal onderwaterhypotheken in dit scenario sterk daalt, is het probleem voor de resterende hypotheken hardnekkig. Ter vergelijking: in de jaren tachtig was het onderwaterprobleem binnen tien jaar volledig verdwenen, mede doordat LTV ratio’s destijds een stuk lager waren. Het onderwaterprobleem vormt daarmee naar verwachting nog geruime tijd een latent kredietrisico voor hypotheekverstrekkers.

NHG

De risico’s van onderwaterhypotheken worden voor een belangrijk deel gedragen door de overheid. Ruim de helft van de hypotheken die onder water staan, heeft een NHG.

Het NHG-aandeel bij onderwaterhypotheken is tweemaal zo hoog als bij andere hypotheken. DNB: “Dit impliceert dat de risico’s van NHG-hypotheken relatief hoog zijn, en dat een groot deel van dit risico uiteindelijk bij de overheid ligt. In dit licht is het opvallend dat het aantal NHG-schadegevallen in 2013 ruim twee keer zo hoog was als op het dieptepunt van de huizenmarktcrisis in de jaren tachtig, terwijl destijds de huizenprijzen sterker daalden en de werkloosheid opliep tot boven de 10%. Het hoge NHG-aandeel van onderwaterhypotheken is hier mede debet aan.”

GEEN REACTIES