Een interessant rapport van TU Delft waaraan ook HDN meewerkt met daarin de laatste ontwikkelingen op de koopwoningmarkt uit het afgelopen kwartaal.
Het rapport opent met een beschouwing over de leencapaciteit. Die is in het eerste kwartaal van 2015 gedaald ten opzichte van het kwartaal daarvoor. De hypotheekrente is weliswaar gedaald van 3,5% naar 3,2% en de inkomens zijn in het vierde kwartaal van 2014 weer licht gestegen. Maar daar staat tegenover dat per 1 januari 2015 het schenkingsrecht is ingeperkt, de maximaal toegestane LTV naar 103% is verlaagd en (op advies van het Nibud) een extra versterkte aanscherping van de maximale financieringslastpercentages (LTI) geldt. Deze ontwikkelingen hebben er toe geleid dat met name voor de lage en middelhoge inkomensgroepen aanzienlijk lagere maximale hypothecaire leningen mogelijk zijn. Daarbij is ook steeds meer eigen geld nodig, wat de drempel om te kopen vooral voor ‘onvermogenden’ (starters/lagere inkomens) verhoogt. Bovendien wordt het steeds moeilijker om het onderhoud en eventuele verbeteringen mee te financieren. De voorkeur voor woningen die ‘instap klaar’ zijn, zal daarom vermoedelijk sterker worden onder potentiële kopers.
Minder koopbeslissingen
Deze monitor laat evenals de eerste kwartalen in eerdere jaren een terugval zien in het aantal transacties in de bestaande woningvoorraad en in het aantal afgesloten hypotheken. Rekening houdend met het normale seizoenpatroon, zijn de cijfers echter gunstig te noemen. In vergelijking met een jaar geleden ligt de dynamiek op de hypotheken- en koopwoningmarkt maar liefst 20% hoger. Dit schept veel vertrouwen voor de rest van het jaar en voor een verder herstel van de koopwoningmarkt in het algemeen.
De verkoopprijzen blijven nog steeds voorzichtig positief reageren op de toegenomen dynamiek op de koopwoningmarkt. De in de afgelopen jaren doorgevoerde aanscherpingen van de financieringsvoorwaarden en het nog steeds omvangrijke aanbod van koopwoningen lijken een sterker herstel van de koopprijzen af te remmen. Verkopende huishoudens en potentiële kopers lijken zo in een prijs-impasse terecht te kunnen komen. De eerste groep ziet in de geringe prijsstijging een aanleiding om niet te zakken met hun vraagprijs en voor de tweede groep zijn de kleine plusjes nog geen reden om een hogere prijs te willen bieden.
Seizoenpatroon leidt tot tijdelijke afname van woningverkopen
Het aantal door de NVM geregistreerde woningverkopen kent in het eerste kwartaal van 2015 een daling ten opzichte van het vierde kwartaal van 2014 (-17%), maar stijgt daarentegen in vergelijking met hetzelfde kwartaal in 2014 (+19%). Het aantal door HDN geregistreerde hypotheekaanvragen laat in het eerste kwartaal van 2015 eveneens een sterke daling (-32%) zien ten opzichte van het vorige kwartaal, maar komt daarmee nog steeds 27% hoger uit dan een jaar geleden. Naast dit normale seizoenpatroon constateert de NVM ook een relatief sterke vraagontwikkeling naar appartementen, wat op termijn ook tot meer vraagdruk in de overige marktsegmenten kan leiden.
Aantal transacties komt lager uit
Het normale seizoenpatroon beheerst ook de cijfers over de feitelijke transacties in het eerste kwartaal van 2015. Het Kadaster registreerde 34.500 woningtransacties en 50.900 nieuw afgesloten hypotheken in het meest recente kwartaal, wat een daling van respectievelijk 33% en 30% ten opzichte van het vorige kwartaal betekent. Toch liggen deze aantallen flink hoger dan in dezelfde periode in voorgaande jaren.
Koopprijsstijging blijft aan de voorzichtige kant
De mediane verkoopprijs van alle door NVM-makelaars verkochte woningen stabiliseert in het eerste kwartaal van 2015, terwijl de Prijsindex Bestaande Koopwoningen van alle transacties (gepubliceerd door het Kadaster en het CBS) een geringe stijging laat zien ten opzichte van het voorgaande kwartaal.
De vierkante meterprijs per woningtype stabiliseert eveneens in het eerste kwartaal van 2015, nadat deze in de afgelopen anderhalf jaar steeds licht was opgelopen. De toegenomen dynamiek op de koopwoningmarkt leidt nog niet tot een te verwachten sterker herstel van de koopprijzen.
Nieuwbouwmarkt trekt verder aan
De omstandigheden op de markt van nieuwbouw koopwoningen verbeteren in een snel tempo. In het vierde kwartaal van 2014 (waarop de meest actuele cijfers betrekking hebben) komt het aantal verkochte nieuwe koopwoningen uit op ruim 7.700 woningen. Daarmee wordt het niveau van begin 2008 weer benaderd. De gemiddelde prijs van de verkochte nieuwbouwwoningen is daarbij met 3,3% gestegen ten opzichte van het voorliggende kwartaal; een stijgingspercentage dat niet meer is gehaald sinds het uitzonderlijke vierde kwartaal van 2012.
De Monitor Koopwoningmarkt is het resultaat van een samenwerking tussen BKR, Centraal Bureau voor de Statistiek, Hypotheken Data Netwerk. Nederlandse Vereniging van Makelaars, Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, Vereniging Eigen Huis en Waarborgfonds Eigen Woning en wordt gepubliceerd door het Expertisecentrum Woningwaarde van het OTB, Faculteit Bouwkunde TU Delft.
