De AFM moet voor het eerste kwartaal 2015 een toetsrente van 5% hanteren, terwijl 3,12% reëel is.
De AFM heeft bekend gemaakt dat zij de toetsrente hypotheken voor het eerste kwartaal 2015 op 5% heeft vastgesteld. Dat is geen verrassing, maar wel bizar. De AFM kan niet anders, want de toezichthouder is gebonden aan wat zij zelf de regels van de ‘wetgever’ noemt. Die wetgever is in dit geval de minister van Financiën die niets anders hoeft te doen dan een ministeriële regeling aan te passen en dat is een relatief eenvoudige en snelle procedure.
Wat is de toetsrente? Dat is het percentage waarmee gerekend moet worden om te bepalen of een hypotheek voor een consument verantwoord is. Die toetsrente is dus van belang voor de bepaling van de leencapaciteit.
De berekening van de toetsrente gaat als volgt: De AFM neemt een gewogen gemiddelde (naar marktaandeel) van de hypotheekrente die in ieder geval vijf van de zes grootste hypotheekaanbieders gebruiken voor een rentevastperiode van 10 jaar voor annuïtaire hypotheekvormen. Bepalend is de rente die de aanbieders in rekening brengen op de eerste dag van de laatste maand van het lopend kwartaal.
Het is duidelijk dat genoemde toetsrente steeds verder af komt te liggen van de werkelijke rente die de geldverstrekkers berekenen. De reden daarvoor is dat de Tijdelijke regeling hypothecair krediet de rekensom van het gewogen gemiddelde van minstens vijf van de zes grootste aanbieders voorschrijft
Hiermee is deze ‘tijdelijke regeling’ één van de regelingen die het monstrum hanteert van een gefixeerde rente-aanname die op geen enkele wijze strookt met de realiteit.
Bij veel andere regelingen kan de wijziging van een gefixeerd percentage grote impact hebben, of wel op de opbrengst voor de schatkist ofwel voor de bedrijfsvoering van instellingen die met een bepaalde (reken)rente moeten werken.
In dit geval echter gaat het uitsluitend om een hulpmiddel om te bepalen of de hypotheek die een consument vraagt verantwoord is. Op die vraag kan alleen een reëel antwoord gegeven worden als de ‘wetgever’ het mogelijk maakt daarvoor reële normen te hanteren. Een snelle berekening leert dat de zes grootste hypotheekaanbieders op dit moment een tien jaar rentevast annuïtaire hypotheek aanbieden voor gemiddeld 3,12%. Een heel eind verwijderd van het ‘wettelijk’ te berekenen minimum.
Aanpassen die tijdelijke regeling dus.
Jan Aikens
